创世纪“7万+”价格宣言的兑现概率 | 房叔说No.117
今日共12盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
全款买不到房现象的制造者，杭州楼市里的首个“两万人摇”，迄今唯一一个单价3万元/㎡以上的“两万人摇”……刻录了杭州楼市多个历史印记的神盘融信保利创世纪，这几天会结束交付流程，马上就要进入二手市场交易。
钱江世纪城是杭州楼市里的“当红炸子鸡”，创世纪又是世纪城核心区的网红“三兄弟”之一，其交付自然牵动了全城目光。
项目交付首日就有一套位于14幢7楼的139方成交，成交总价930万元（含车位），已满二，折合成交单价约6.7万元/㎡（含车位）。这一轮转手，买家赚了至少415万元。
据了解，这套房源当时由几个人集体合资买入，业主想尽快脱手，交付前就通过中介进行蓄客，而接盘的买家，据了解也是个投资客。
| PART 2 |
创世纪交付的同时，钱江世纪城核心区二手房价的“保6冲7”战役愈演愈烈。
目前，板块主流成交价格6.5万+，或加税后单价7万内，但越来越多房源挂价6.9万或7万+，尤其是板块内较受欢迎的约139m²户型。
如果说当前出现的6.9万+、7万+房源，只是“星星之火”；创世纪的交付入市，大概率助推其形成燎原之势。
前几天，朋友圈流出一张关于创世纪业主聊天记录的截图，内容为以金钱奖励的方式鼓动小区挂牌价站上7万。
△网传截图
截图内容真实性有待考证，却说出了部分创世纪业主的真实心态。
据了解，交付后创世纪会陆续挂出约五、六十套房源，其中多数房源单价都在“7万+”，这些“7万+”的挂牌房源里，有的已满二，有的不满二。
只有小部分房源的挂牌价“6万+”。除了已成交的那套14幢7楼房源，中介小F手里，目前只拿得出2套“6万+”的房子：
一套是约89方，已满二，低楼层，挂牌单价约6.5万元/㎡（不含车位）；
另一套是约139方，已满二，次顶楼，挂牌1000万元带车位，不含车位的挂牌单价约6.9万元/㎡。
根据中介对房东定价心态的摸底调查，挂牌“6.5万+”的业主，基本都是现在就要“出货”的；挂价“7万+”的业主，可以把房子持有一段时间再卖，不急着在当下立刻抛售。
| PART 3 |
虽然板块内有很多房源挂价6.9万或超7万，但6.5万+，或加税后单价7万内，仍是当前钱江世纪城核心区高层房源的主流成交价格。
只要挂牌价格接近主流成交价的房源，都能在约一周内快速成交。
今年下半年以来，世纪城核心区二手成交价格从5万+飙涨到6.5万+，在上行通道上狂奔。
但进入10月份后，成交价涨势按下暂停键。只有挂牌价6.5万+的房子能快速成交；挂牌价接近7万或7万+的房子，有人看无人买；时代奥城楼王那套挂价税后约8万+的房子，鲜人问津。
成交价格从上涨到近期停滞，这中间，板块的意向购买者并没有减少，投资、自住需求仍源源涌入，当前仍有投资客想组团扫楼。
但面对板块内挂牌价破6.9、破7的趋势越来越明显，购房者犹豫的情绪也在蔓延，因为买入价和板块内新房滨江君品名邸的差距越来越大。
△钱江世纪城夜景
以板块内较受欢迎的高层约139m²为例。
由于包含约15-20m²赠送面积，这类户型的实际建面约155m²。当成交单价5.5万元/m²时，套售价约765万元，算上赠送面积后的单价约4.9万元/m²（765万元除以155平），和君品约139m²价差约1000-2000元/m²。
当成交单价来到6.5万元/m²，套售价约900来万元，算上赠送面积后的单价变成约5.8万元/m²（900万元除以155平），和君品约139m²价差扩大到1万-1.1万元/m²，总价也比君品约172m²高出近50万。
如果成交价格来到6.9-7万/m²，和君品的约139m²、约172m²户型价差进一步扩大。
从成交主流价格6.5万+，而6.9万+、7万+房源基本有价无市的情况来看，6.5万+成为购房者心中在当前的一道并不打算跨越的“槛儿”。
购房者也都尽量避免入手板块的6.9万+、7万+房源。当中的投资客买家更追求性价比，面对这类价格的房源，大多转而等待君品的最后一次推盘，以及嘉品、观品和亚运村楼盘开盘。
但随着时间推移，君品售罄，板块内的新房选择越来越少，部分意见认为，年底板块核心区二手楼价大概率破7。
核心区新交付的楼盘融信保利创世纪，从实际踩盘来看，交付品质整体不错。有地段优势+品质优势托底，随着板块供应量的缩减，楼盘未来破7似乎是趋势。
目前关注板块的购房者，最大的关注点当是除了滨江“三品”之外的亚运村，毕竟亚运村4000多套的供应量意味着不小的希望。
在亚运村推盘之前，创世纪三兄弟实际成交价近7甚至破7，为时尚早。
| PART 4 |
△融信保利创世纪鸟瞰图
融信保利创世纪地块形状为扇形，共规划15幢高层（31-32F），错落布局，并代建一所幼儿园（项目东南角）。
楼王8、9号楼规划户型约138m²、约168m²，其他楼幢规划户型约89m²、约108m²、约118m²、约129m²。
项目的规划设计亮点在于：
外立面雅致，采用浅色干挂铝板+金色金属框料勾勒，风格在市面上不多见。
除15号楼，其他楼幢均为点楼式设计，一梯一户，户型的通风采光性好。
园区配套丰富多样，带双泳池、风雨连廊、瀑布水系景观，绿植设计层次分明，楼间距朗阔，游逛起来较舒适。
户型设计除约89方不太理想外，其他户型设计都还不错。不过小区装标性价比一般，好在施工质量没有出现原则性问题。
小区精装标准5500元/m²，采用了日立中央空调、威能地暖锅炉、爱迪士新风、厨房西门子三件套、主卫科勒/唯宝智能马桶、怡口净水器以及汉斯格雅、高仪等精装品牌，此外餐客厅地面为大理石，加装了客厅和主卧背景墙，墙面则为乳胶漆。
综合来看，装标总体性价比一般，不过施工质量较好，没有出现原则性的施工问题。
△融信保利创世纪装标（来源：“家在创世纪”微信号）
综合来看，创世纪的整体品质最佳。
对比世纪城核心区“三兄弟”楼盘，龙湖天璞精装品质最好；
融创时代奥城楼间距朗阔，园区设计也较不错；
创世纪精装品质虽然不及龙湖天璞，但园林配套总体在三盘中最好。
综合来看，创世纪的整体品质不错。
下面跟我们一起来看看融信保利创世纪的交付品质。
| 建筑外立面 |
主材质浅色干挂铝板+金色金属框料勾勒，色泽典雅清爽，有质感，建筑风格在杭州楼市中较具特色。
| 小区出入口 |
小区设了两个出入口。主出入口位于小区南面支路上，人车分流设计，。规划了景观水系；次出入口位于小区东南面、盈丰路上。次出入口前往地铁2号线钱江世纪城站更近。
| 地下车库 |
车库公共区域的车位、楼栋记号标注清晰，整体交付品质还不错。
| 园区绿化、配套 |
从主入口人行通道到15号楼，形成一条南北向景观配套轴线，由南至北依次布局主入口景观水系、下沉式园林、地上休憩区、中央大草坪、瀑布景观、露天泳池。
该中央轴线西侧布局儿童游玩区，东侧布局露天健身场地。
绿植小品、草坪穿插布置在小区中间，植种包括草坪、灌木、乔木等，形成高低错落，层次分明的风景。
丰富的景观，多样化的配套，加上阔朗的楼间距优势，以及风雨连廊串起各楼幢，园区品质整体较佳。
| 会所 |
会所设置在主出入口处的地下一层，包括健身房（配备拳击台）、恒温泳池（配备淋浴室）、卫生间、下沉式庭院。
| 架空层 |
楼幢架空层设有壁画等装饰品，该空间被布置成休憩区、运动区、儿童游玩区等多个主题空间。
| 约89m²室内装修 |
户型设计普通。主要优点在于餐客厅空间较大，南次卧、书房空间较大，赠送面积多（含主卫、书房、南次卧部分空间）；缺点在于厨房空间小、客卫是暗卫、主卫衣柜空间小、厨房门窗小不利于厨房的采光通风。
但无论约3.7米的客厅开间，还是约3.4米的主卧开间、约4.6+米的主卧进深，以及不小的书房面积，相比户型设计严控后的今天，依然有不小的优势。
装修方面，软硬件品牌配置尚可，餐客厅做了大理石面，安装了主卧背景墙和客厅背景墙，但墙面是乳胶漆，装修风格美观性一般。考虑到5500元/平的精装标准，装标性价比一般，但施工质量还不错。
| 约139m²室内装修 |
市面上少见的四房两厅三卫三阳台设计，通透全明，赠送面积多（含书房、南次卧部分、厨房部分），各功能区空间较阔朗，主卧增设衣柜。
这款户型的户型设计、装修风格、装修品质都较不错，远胜过约89m²。
| PART 5 |
总体而言，创世纪的交付品质值得肯定，这也是世纪城三兄弟在二手市场上高歌猛进的根本所在。
尤其是户型优势，大面积的赠送，在今后的楼盘里将很难重现。
装修品质，双限后的楼盘，也难免出现下降。
双重因素影响之下，精明的投资者会发现，其实哪怕表面单价远高于现在市场上的新盘，但是实际价差，并没有那么大。
| 公示楼盘 |
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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